ФБУЗ Центр гигиены и эпидемиологии в Амурской области
Главная
Новости
О Центре
Документы
Услуги
Информация
Дополнительные информационные ресурсы
Карта сайта
Вопрос-ответ
 
Федеральная служба по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека
 
Федеральная служба по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека
ФБУЗ Центр гигиены и эпидемиологии
ФБУЗ ИМЦ ЭКСПЕРТИЗА Роспотребнадзора
Управление Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав и благополучия человека по Амурской области
Форма обращения граждан
3 сентября 2014
Правовые аспекты в сфере долевого участия в строительстве в г. Благовещенске

В настоящее время возникает множество проблем, связанных с долевым строительством. В Консультационный центр для потребителей обращается большое количество граждан пострадавших от недобросовестных действий застройщиков. Что делать, если ваши права потребителя, как участника долевого строительства, нарушены?
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства регулирует Федеральный закон от 30.12.2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а так же Законом РФ от 07.02.1992г. № 2300-1 ФЗ «О защите прав потребителей».
Договор долевого участия в строительстве обязательно должен содержать следующие условия: определение (описание) подлежащего передаче объекта долевого строительства, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства, цену договора, сроки и порядок ее уплаты, гарантийный срок на объект долевого строительства.
Наиболее распространенными нарушениями прав потребителя являются:
- непредоставление информации об исполнителе (застройщике): свидетельства о регистрации; разрешения на строительство; документов, подтверждающих право на земельный участок, и др.;
-непредоставление информации об объекте строительства: отсутствие подробного описания квартиры; стоимости работы, информации о сроке передачи построенной квартиры;
- включение в договор условий, ущемляющих права потребителей;
- нарушение застройщиком условий договора долевого строительства (обнаружение недостатков в квартире);
-неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в предусмотренный договором срок, отсутствие в договоре условия о сроке ее передачи;
- заключение договоров организациями-посредниками, не обладающими правами на их заключение, и др.
Рассмотрим наиболее характерные проблемы дольщиков.
1. Застройщиком нарушен срок сдачи дома:
У потребителя есть два варианта решения проблемы.
Первый вариант: дожидаться срока сдачи дома, а за все время просрочки требовать неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Более того, в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном ГК РФ. Максимальный размер неустойки не может превышать цену договора.
Второй вариант: вы можете в одностороннем порядке расторгнуть договор. Согласно ст. ст. 450 - 453 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Поскольку договор долевого участия в строительстве подлежит государственной регистрации, подобное соглашение также должно быть зарегистрировано. Важен и тот факт, что если основанием изменения или расторжения договора явилось существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных таким изменением или расторжением. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства в соответствии с п. 4 ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ относится к существенным условиям договора участия в долевом строительстве. Следовательно, в случае изменения или расторжения договора дольщик может требовать возмещения причиненных ему этим убытков.
Застройщик в этом случае обязан в течение 20 рабочих дней со дня расторжения договора возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере. Если в течение соответствующего установленного срока участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, и процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить денежные средства и проценты за пользование денежными средствами в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.
Пример из практики Консультационного центра для потребителей: потребитель Б. обратился в Консультационный центр  в связи с тем, что между Б. и ООО заключен договор  долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения, литер*, расположенного в г. Благовещенске. Пунктом  6.1 Договора предусмотрен срок окончания строительства (срок передачи) объекта 3 квартал 2013 года. Акт приема передачи квартиры подписан сторонами за пределами сроков,  установленным в Договоре, а именно в конце 1 квартала 2014 года, следовательно, застройщик нарушил срок передачи объекта потребителю. Специалистами Консультационного центра была оказана помощь потребителю Б. в составлении претензии в адрес застройщика с требованием о выплате неустойки. По истечении одного месяца, после предъявления претензии застройщик частично удовлетворил требования потребителя, выплатил неустойку в меньшем размере, чем указанно было в претензии, с чем потребитель был согласен.
2. Нарушение застройщиком условий договора долевого строительства
(обнаружение недостатков в квартире):
Что делать, если в новой квартире обнаружились недостатки (например, трещины и текущий потолок, плесень, не качественно установлены окна, холодный пол, не работает вентиляция и др.). В том случае, если объект долевого строительства создан застройщиком с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика (путем направления письменной претензии с указанием выявленных недостатков и установленным сроком для устранения выявленных недостатков):
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов.
Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными. Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, что такое качество выявлено в течение пятилетнего гарантийного срока.
В соответствии со ст. 8 Федерального закона N 214-ФЗ участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям ч. 1 ст. 7 Федерального закона N 214-ФЗ, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 Федерального закона N 214-ФЗ.
Пример из практики Консультационного центра для потребителей:
Потребитель А. обратился в Консультационный центр для потребителей для оказания правовой помощи. Потребитель А. заключил с застройщиком договор об участии в долевом строительстве квартиры № в многоквартирном жилом доме. До момента подписания акта приема-передачи квартиры он неоднократно обращался к застройщику о ненадлежащем качестве работ и устранении недоделок, на день подписания акта приема-передачи видимые недоделки были устранены. В период проживания в квартире зимой обнаружились недостатки: холодный потолок в квартире, плесень, конденсат на окнах, промерзание в угловых стыках  стен. С помощью специалистов Консультационного центра потребитель в досудебном порядке неоднократно направлял претензии к Застройщику с требованием об устранении выявленных недостатков, но Застройщик претензии игнорировал, в связи с чем потребителю А. была оказана помощь в составлении искового заявления в суд и представлении интересов в суде. В иске потребитель просил уменьшить цену договора об участии в долевом строительстве квартиры, взыскать затраты на ремонтные работы по устранению недостатков, компенсацию морального вреда, расходы на представителя. В ходе судебного процесса была назначена судебная строительно-техническая экспертиза с целью определения недостатков и рыночной стоимости восстановительных  работ по устранению недостатков. По результатам экспертизы доводы указанные потребителям А. в претензиях и в исковом заявлении нашли свое подтверждение. Дело после экспертизы возобновлено и подходит к своему логическому завершению.

Правовые аспекты в сфере долевого участия в  строительстве в г. Благовещенске
2017
2016
2015
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008